Уважаемые Клиенты!

Напоминаем Вам, что в связи с вступлением в действие новой редакции Стандартов процедур выдачи, рефинансирования и сопровождения ипотечных кредитов (займов) информация об оценочной компании  «Стандарт Оценка»  внесена в ЕИС - АИЖК и ЕИС – Эксперимент. Подробную информацию можно запросить на сайте АИЖК.

 

 

 

 

Под рыночной стоимостью, согласно Федерального Закона №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года, понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

- одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

-стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

- объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

- цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

- платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Различие сведений ЕГРПи технической документации в части количественных характеристик объекта недвижимого имущества (этажность, общая площадь, площадь с учетом неотапливаемых помещений и пр.) может возникнуть не только по причине выполненной и не согласованной в объекте перепланировки или реконструкции, но и по причине постановки объекта капитального строительства на кадастровый учет по упрощенной схеме, согласно декларации объекта недвижимости.

Рассмотрим типичный случай несоответствия учтенных в Росреестре характеристик объекта недвижимости и в технической документации на данный объект, а также причины  возникновения данного несоответствия.

Согласно п. 14 требований к подготовке декларации об объекте недвижимости, утвержденных Приказом Министерства экономического развития РФ от 13 декабря 2010 г. № 628 «Об утверждении формы декларации об объекте недвижимости и требований к ее подготовке» указано следующее: «в реквизите "Техническое описание объекта недвижимости" в выбранных ячейках проставляется знак "V" и указывается площадь объекта недвижимости с точностью до одной десятой квадратного метра. В случае, если назначение объекта недвижимости (здание, помещение) указано как жилое, в общую площадь не включаются площади лоджий, балконов, веранд, террас». Детальных уточнений методов расчета площади регистрируемого объекта указанные выше требования, к сожалению, не содержат. Как показывает практика работы оценщиков компании «Стандарт Оценка» с объектами, поставленными на кадастровый учет согласно декларации – методы и подходы к определению площади объектов при их регистрации у каждого собственника индивидуальные. Ниже приводим наглядный пример.

Итак, вновь построенный одноэтажный с мансардой жилой дом в СНТ «Колосок», фактической площадью пятна застройки, рассчитанной по наружным обмерам - 100 кв.м. На основании декларации, составленной собственником  согласно требований к форме декларации, изложенных выше, а также личного представления собственника данного дома относительно подсчета общей площади, данный дом зарегистрирован в Росреестре, как имеющий общую площадь 200 кв.м., (данная площадь определена собственником как произведение площади застройки дома на количество уровней).

Рассматриваемый жилой дом предлагается к продаже покупателю с заемными ипотечными средствами. Кредитующая организация (Банк) требует от Заемщика помимо правоустанавливающих документов и кадастрового паспорта, предоставить в Банк технический паспорт БТИ на приобретаемый объект, однако при составлении технического паспорта ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» руководствуется регламентированными нормами учета объектов недвижимого имущества, в том числе в части расчета площади зданий, мансардных этажей, холодных помещений и прочих частей.

Нормы учета, применяемые собственниками зарегистрированных по декларации объектов недвижимости, и нормы учета БТИ, как показывает практика, совпадают не всегда, и именно данный факт, в подавляющем большинстве случаев, является причиной несоответствия площадей зарегистрированных по упрощенной схеме объектов их действительным площадям.

В итоге, в кредитующий покупателя Банк предоставлены следующие документы: свидетельство о государственной регистрации права и кадастровый паспорт на жилой дом общей площадью 200 кв.м., а также технический паспорт БТИ на данный жилой дом с указанием существенно меньшей общей площади (167 кв.м.) без упоминания площади, указанной в свидетельстве о государственной регистрации права, а это несоответствие, как показывает практика, требует устранения и, как следствие, может привести к существенному переносу сроков сделки и возникновению проблем иного характера.

Уважаемые партнеры, в случаях реализации или приобретения объектов недвижимого имущества, поставленных на кадастровый учет по декларации об объекте недвижимости, при вовлечении в сделку ипотечного займа, настоятельно рекомендуем предварительно сопоставлять сведения правоподтверждающих документов и технической документации (технического паспорта БТИ).

Если у вас возникли вопросы, или вы столкнулись с ситуацией, изложенной выше, мы с удовольствием обменяемся с вами мнением и поделимся нашим опытом.

Вместо существующих налога на землю и налога на имущество Правительством РФ планируется ввести единый налог на недвижимость.

Законопроект № 51763-4 «О внесении изменений в часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и некоторые другие законодательные акты Российской Федерации» принят в первом чтении.

Налоговая база предполагается к определению в отношении каждого объекта налогообложения как кадастровая стоимость недвижимого имущества, признаваемого объектом налогообложения.

В связи с тем, что закон о введении единого налога на недвижимость еще не принят, также как и не принят механизм, определяющий ставки данного налога, говорить  об оспаривании результатов государственной кадастровой оценки объектов недвижимого имущества, за исключением земельных участков, преждевременно.

Всем известно, что согласно налогового кодекса РФ доходы от продажи домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домов или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее 3 лет, подлежат налогообложению.

Хотелось обратить внимание на то, что в частном случае возникновения доли и последующем ее изменении (например, увеличении размера доли при вступлении в наследственные права) срок владения долей рассчитывается с момента возникновения права собственности на долю возникшую ранее.

Федеральная налоговая служба РФ и Министерство финансов РФ схожи во мнении по данному вопросу, соответствующие разъяснения даны во множестве писем Минфина РФ например, письме Минфина РФ от 19.03.2013 № 03-04-05/7-243 и письме Федеральной налоговой службы от 22 октября 2012 г. № ЕД-4-3/17824, которое обязательно для применения всеми налоговыми инспекциями России указывая на то, что согласно статье 235 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение состава собственников, в том числе переход имущества к одному из участников общей долевой собственности, не влечет для этого лица прекращения права собственности на указанное имущество. При этом на основании статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение состава собственников имущества предусматривает государственную регистрацию такого изменения.

В связи с этим, моментом возникновения права собственности у участника общей долевой собственности на квартиру, является не дата повторного получения свидетельства о праве собственности на имущество в связи с изменением состава собственников квартиры, в том числе смерти одного из сособственников, и размера их долей, а момент первоначальной государственной регистрации права собственности на данную квартиру.

Таким образом, если квартира будет продана после истечения трехлетнего срока с момента первоначальной регистрации права на долю, до истечения трехлетнего срока с момента изменения доли данного собственника налог с продажи квартиры для данного собственника не возникает.

Уважаемые Клиенты и Партнеры!

Сообщаем Вам о том, что всем клиентам, обратившимся и выполнившим услуги по оценке в компании «Стандарт Оценка», после исполнения договорных обязательств, предоставляется бесплатная информационная поддержка в области оценочной деятельности без ограничения срока. Специалисты компании «Стандарт Оценка» постараются ответить на все вопросы по услугам оценки для различных целей и при различных обстоятельствах. 

Компания «Стандарт Оценка» благодарит за доверие и гарантирует Вам постоянную информационную и консультационную поддержку в области оценочной деятельности в любой ситуации.

Величина физического износа объекта залога при ипотечном кредитовании (т.е. приобретаемого ипотечного жилья) для большинства кредитующих организации на момент регистрации закладной не должна превышать 60%.

Необходимо отметить, что величина физического износа может быть определена как минимум тремя способами:

1. Согласно сведений БТИ, (величина физического износа здания, как правило, указывается в техническом паспорте квартиры);

2. Согласно норм амортизации, (на основании нормативного срока службы здания и фактического срока его эксплуатации);

3. На основании обследования конструктивных элементов здания, согласно ведомственных строительных норм;

Учитывая, что от величины физического износа жилого дома, в котором расположена предполагаемая к залогу квартира, может зависеть страховая тарифная ставка, а также ставка по ипотечному кредиту, величина физического износа имеет существенное значение.

Необходимо обратить внимание, на то, что величины физических износов, определяемые различными способами могут отличаться друг от друга, так например, согласно предоставленного технического паспорта БТИ величина физического износа определена на уровне 65% (фонд довоенной застройки), однако в результате осмотра многоквартирного жилого дома установлено что в период с даты составления технического паспорта БТИ до даты проведения оценки выполнен капитальный ремонт здания с заменой покрытия кровли, ремонтом внутридомовых инженерных сетей, а также выполнением наружных фасадных работ (величина фактического физического износа здания на дату оценки определена на уровне 50%). Согласно норм амортизации, величина физического износа данного объекта недвижимости составляла 70-80%.

Как видно из представленного примера минимальное значение физического износа объекта (отвечающее требованиям кредитующей организации) соответствует его объективному значению, - определенного на основании визуального осмотра, согласно ведомственных строительных норм.

Уважаемые Партнеры, компания «Стандарт Оценка» настоятельно рекомендует детально изучать требования к объектам залога кредитующих организаций и готова предоставить вам рекомендательную информацию.

Оценка ущерба при ДТП

Одним из направлений деятельности компании «Стандарт Оценка» является определение величины ущерба и стоимости восстановительного ремонта транспортных средств после ДТП. Компания «Стандарт Оценка» является независимой оценочной компанией и не имеет заключенных договоров и соглашений на оказание услуг по оценке со страховыми компаниями. Специалисты компании «Стандарт Оценка» являются экспертами-техниками по независимой технической экспертизе транспортных средств при обязательном страховании гражданской ответственности владельцев транспортных средств и состоят в Государственном реестре экспертов-техников, утвержденном Приказом Министерства юстиции Российской Федерации №155 от 30 июня 2003 года. Компания «Стандарт Оценка» имеет лицензионное право пользования продуктом AudaPADWEB Калькуляция PRO. Эксперты компании «Стандарт Оценка» несут полную ответственность по принятым обязательствам и гарантируют защиту полученных результатов оценки в суде.

Оценка ущерба после ДТП необходима для определения величины компенсационных выплат. Оценка ущерба автомобиля поврежденного при ДТП может быть произведена после проведения ремонтно-восстановительных работ автомобиля (оценка в данном случае производится на основании ранее составленного страховой компанией акта осмотра поврежденного транспортного средства).

Оценка ущерба поврежденного транспортного средства, в зависимости от обстоятельств происшествия предполагает изготовление экспертного заключения (составляется экспертом-техником, состоящим в Государственном реестре экспертов-техников Минюста России) или Отчета об оценке рыночной стоимости восстановительного ремонта транспортного средства (ТС) и величины материального ущерба, причиненного в результате повреждения транспортного средства (составляется оценщиком, в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность (Федеральный Закон №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года»).

Цель проведения оценки – определение величины компенсационной выплаты необходимой для возмещения затрат на восстановление поврежденного транспортного средства или возмещения причиненного материального ущерба.

Отчет об оценке ущерба автомобиля после ДТП изготавливается в соответствии законодательством, регулирующим оценочную деятельность (Федеральный Закон №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года».).

Если у Вас возникла необходимость объективно оценить ущерб автомобиля после ДТП  в Калининграде и Калининградской области или рассчитать стоимость восстановительного ремонта поврежденного в результате ДТП автомобиля – специалисты компании «Стандарт Оценка» выполнят это качественно.

Неотъемлемыми частями экспертного заключения или Отчета об оценке ущерба транспортного средства являются:

  • Акт осмотра поврежденного транспортного средства (составляется экспертом-техником или оценщиком в присутствии заинтересованных в проведении оценки лиц)
  • Фототаблица поврежденного транспортного средства (составляется экспертом-техником или оценщиком)
  • Калькуляция (расчет) о стоимости восстановительного ремонта (составляется экспертом-техником или оценщиком)

Документы, необходимые для проведения оценки ущерба транспортного средства после ДТП: 

  1. Свидетельство о регистрации транспортного средства или паспорт транспортного средства (ПТС)
  2. Справка о дорожно-транспортном происшествии
  3. Гражданский паспорт Заказчика оценки ущерба 

Осмотр поврежденного транспортного средства 

При проведении оценки величины ущерба автомобиля, возникшего в результате ДТП, необходимо проведение осмотра поврежденного транспортного средства.

Дата и время осмотра поврежденного после ДТП транспортного средства  определяется Заказчиком, возможен осмотр в выходные дни.

Оценка ущерба автомобиля поврежденного при ДТП также может быть произведена после проведения ремонтно-восстановительных работ автомобиля (оценка в данном случае производится на основании ранее составленного страховой компанией акта осмотра поврежденного транспортного средства).

Для вызова на осмотр транспортного средства заинтересованных в проведении оценки ущерба сторон помимо устного информирования, необходима отправка телеграммы с уведомлением вручения о предполагаемом проведении осмотра транспортного средства оценщиком.

При необходимости возможен осмотр поврежденного транспортного средства с использованием автоподъемника в партнерской сети авторемонтных центров компании «Стандарт Оценка» в любом районе города Калининграда. Использование автоподъемника Заказчиком оценки ущерба транспортного средства не оплачивается.

Продолжительность осмотра поврежденного при ДТП автомобиля в зависимости от степени повреждения составляет 10-30 минут.

Сроки оказания и стоимость услуг по оценке ущерба автомобиля после ДТП 

Стоимость услуг по оценке ущерба ТС в результате ДТП дифференцируется по трудоемкости оказания услуг (зависит от степени повреждения транспортного средства).

Для удобства, условно принимается 3 степени повреждения транспортного средства:

Степень повреждения Характеристика повреждения Стоимость услуг по оценке ущерба, руб. Срок оказания услуг
Легкая до 5 поврежденных элементов 2500 3 рабочих дня
Средняя до 10 поврежденных элементов 3000 3 рабочих дня
Тяжелая до 30-ти поврежденных элементов 4000 3 рабочих дня

Оплата услуг по оценке ущерба автомобиля возможна наличным и безналичным платежом по факту их оказания

Стоимость услуг по определению ущерба после ДТП для льготных и социально незащищенных категорий граждан, в первую очередь это относится к пожилым и одиноким людям, инвалидам, многодетным и неполным семьям, определяется индивидуально.

Готовность оценки ущерба поврежденного автомобиля 

Результаты оценки ущерба при ДТП представляются в виде экспертного заключения, составляемого экспертом-техником, состоящим в Государственном реестре экспертов-техников Минюста России) или в виде Отчета об оценке, составляемого оценщиком, в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность (Федеральный Закон №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года»).

Изготовленный отчет об оценке ущерба поврежденного автомобиля можно получить в нашем офисе по адресу: город Калининград, ул. Пражская, д. 3.

Нашей компанией организована доставка отчетной документации непосредственно Заказчику по всей территории Калининграда и Калининградской области.

Возможно дополнительное предоставление отчетной документации в электронном виде.

Дополнительная информация по оценке ущерба в результате ДТП. 

Ниже приведены формы документов, необходимых к заполнению при проведении процедуры оценки и возмещении ущерба транспортного средства после дорожно-транспортного происшествия: 

 

Бесплатная консультация

Бесплатная информационная поддержка и консультации по телефону семь дней в неделю с 08:00 до 21:00 ч.

Осмотры объектов в удобное для Вас время.

Мы работаем для Вас с 08:00 до 21:00 ч. без перерывов на обед и выходных. Мы прекрасно понимаем, что в рабочее для Вас время не всегда бывает возможность заниматься личными делами. Мы уважаем Вас и вашу работу, поэтому запланировать выезд эксперта на осмотр объекта оценки Вы можете на любое удобное для Вас время: и рано утром и поздно вечером и в выходной день.

Информация