Оспаривание кадастровой стоимости

Компания «Стандарт Оценка» оказывает услуги по оспариванию кадастровой стоимости всех видов недвижимости: земельных участков, объектов капитального строительства, нежилых помещений и зданий, индивидуальных жилых домов, квартир и комнат.

Оспаривание кадастровой стоимости снижает величину единого налога на имущество, земельного налога, а также величину арендных платежей за земельный участок.

Обширная практика работы наших оценщиков в сфере оспаривания кадастровой стоимости, профессиональная этика и методологическая поддержка ведущих саморегулируемых организаций оценщиков, являются гарантиями вашего спокойствия и положительного результата.

Пример из нашей практики

16-ти кратное оспаривание кадастровой стоимости.

Нежилое здание (столовая) в Багратионовском районе имело кадастровую стоимость 16,4 мн. руб. Специалисту ГК «Стандарт Оценка» удалось снизить данную сумму в 16 раз до 1,1 млн. руб.

Причины и негативные последствия недостоверной кадастровой стоимости

Причины

В большинстве случаев, причиной некорректного определения кадастровой стоимости, является специфика применяемых методов в процессе кадастровой оценки - методы массовой оценки, при которых не учитываются индивидуальные особенности недвижимости.

Количество объектов, подлежащих оценке в процессе кадастровой оценки, делает невозможным частный анализ характеристик объектов, поэтому в процессе кадастровой оценки применяются математические модели, основанные на укрупненном анализе факторов, влияющих на стоимость недвижимости. Именно укрупненный расчет в большинстве случаев приводит к несоответствию кадастровой стоимости рыночной, причем отличие наблюдается как в большую, так и меньшую сторону. Предположение о преднамеренном завышении кадастровой стоимости со стороны Росреестра по нашему мнению некорректно.

Негативные последствия

Поскольку в соответствии Налоговым Кодексом РФ, кадастровая стоимость является базой для определения налогов, завышенная кадастровая стоимость приводит к следующему:

-  Необоснованному завышению налога на недвижимость;

-  Необоснованному завышению арендной платы за арендованный государственный или муниципальный земельный участок;

Кадастровая стоимость объекта недвижимости также применяется:

-  Судами, для расчета государственной судебной пошлины;

-  нотариусами, при определении величины пошлины при вступлении в наследственные права;

-  Отделами опеки и попечительства при вынесении определения о возможности совершения сделки с объектом недвижимости.

Завышенная кадастровая стоимость может привести к возникновению проблем связанных с многократным необоснованным увеличением расходов на содержание недвижимости, уплатой пошлин и даже невозможностью совершения сделки с объектом.

Основания для оспаривания кадастровой стоимости

Федеральным законом от 29.07.1998г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предусмотрена возможность пересмотра (оспаривания) кадастровой оценки в специально созданной для этих целей комиссии или в суде.

Согласно статьи 24.18 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ основаниями для пересмотра кадастровой стоимости земельного участка являются:

• недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;
• установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

Таким образом, сам факт определения рыночной стоимости объекта недвижимости на дату кадастровой оценки уже является основанием для пересмотра кадастровой стоимости. 

Порядок оспаривания кадастровой стоимости:

1. Проведение предварительного расчета рыночной стоимости объекта недвижимости и определение целесообразности процедуры оспаривания кадастровой стоимости;
2. Проведение оценки рыночной стоимости объекта на дату определения кадастровой стоимости;
3. Оспаривание кадастровой стоимости через суд или в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Калининградской области;
4. Уведомление органов местного самоуправления и территориальной налоговой инспекции об изменении кадастровой стоимости земельного участка;

Обращаем Ваше внимание, что прохождение ранее обязательной процедуры экспертизы Отчета об оценке рыночной стоимости в саморегулируемой организации оценщиков (СРО) исключено из обязательных требований при оспаривании кадастровой стоимости Федеральным законом от 02.06.2016 № 172-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». 

Документы, необходимые для проведения оспаривания кадастровой стоимости

Документы и справки должны быть подписаны уполномоченным лицом и заверены в установленном порядке. 

Осмотр объекта

Осмотр объекта осуществляется в удобное время. Уведомлять Налоговые органы, Росреестр, Муниципалитет, Правительство области о проведении осмотра не требуется.

Несмотря на то, что оценка для целей оспаривания кадастровой стоимости является ретроспективной оценкой, то есть оценкой на предшествующую дату, проведение осмотра объекта обязательно. Именно проведение осмотра и обследование объекта, детальный анализ его местоположения , отличают порядок определения рыночной стоимости от определения кадастровой стоимости.

При осуществлении совместного выезда на осмотр объекта с Заказчиком, либо его представителем, компания «Стандарт Оценка» предоставляет автотранспорт.

Существенная информация при проведении осмотра:

1. Дата и время осмотра объекта определяются совместно с Заказчиком, возможен осмотр объекта после 18:00, а также в выходные дни;
2. Присутствие Заказчика оценки при проведении осмотра объекта не является обязательным;
3. При проведении осмотра объекта оценщиком производится фотофиксация значимых с точки зрения оценки элементов; выполненные в процессе осмотра объекта снимки включаются в Отчет об оценке и являются его неотъемлемой частью.

Сроки оказания услуг при оценке для целей оспаривания кадастровой стоимости

Общий срок оказания услуг складывается из срока составления Отчета об оценке и получения положительного заключения экспертизы на подтверждение стоимости.

Срок оказания услуг по оценке для целей оспаривания результатов кадастровой оценки составляет 10 – 21 день. 

Срок проведения экспертизы отчета об оценке в СРО составляет 5-14 дней.

Стоимость услуг оценки и экспертизы отчета об оценке для целей оспаривания кадастровой стоимости

Стоимость услуг при оспаривании кадастровой стоимости дифференцируется в зависимости от характеристик объекта оценки.

Оплата услуг возможна наличным и безналичным платежом.

Стоимость услуг оценки и экспертизы отчета об оценке при оспаривании кадастровой стоимости

Для соседних объектов недвижимости  и земельных участков применяется понижающий коэффициент 0,33 ко второму и следующим объектам оценки относительно базового тарифа. При этом за базовый участок принимается объект с максимальной площадью.

Готовность оценки

Оценка объектов недвижимости для оспаривания кадастровой стоимости выполняется в следующем составе:

1. Отчет об оценке рыночной стоимости, составленный в соответствии с Федеральными стандартами оценки, утвержденными Приказами Министерства экономического развития России в виде распечатанного сброшюрованного, пронумерованного и скрепленного печатью компании "Стандарт Оценка" документа, включающего в себя документы, использованные при проведении оценки, фотографические материалы, детальный расчет стоимости, анализ рынка объекта оценки, а также итоговые выводы о величине рыночной стоимости объекта  (стоимости на электронном носителе (DVD-R), подписанный усиленной квалифицированной цифровой подписью оценщиком – исполнителем и руководителем организации (компакт-диск DVD-R, 1 экземпляр). 
2. Договор на оказание услуг оценки, задание на оценку, акт выполненных работ (бумажный носитель, 2 экземпляра). 

Готовый пакет документов можно получить в наших офисах по адресу г. Калининград, ул. Пражская, д. 3,

Нашей компанией организована доставка изготовленной отчетной документации непосредственно Заказчику или его представителю по всей территории Калининграда и Калининградской области.